Nederland heeft als distributieland veel baat bij onze uitstekende infrastructuur en sterke concurrentiepositie. Maar hoe staat het met het aanbod aan hoogwaardig logistiek vastgoed? En hoe ontwikkelt de vraag zich? Is er nog steeds veel vraag naar mega distributiecentra van minstens 30.000 vierkante meter of is er meer aan de hand?
Volgens Rabobank realiseert de detailhandel in 2017 de sterkste groei in 10 jaar. Vooral de e-commerce markt profiteert van de economische groei en de toegenomen consumentenbestedingen en zet in op schaalvergroting. Daardoor komen er meer mega-distributiecentra. Opvallend is dat ook de vraag naar kleinschalig logistiek vastgoed in stedelijke gebieden toeneemt. Deze markt kenmerkt zich door focus op de ‘last mile delivery’ aan online consumenten voor wie snelheid en leverbetrouwbaarheid cruciaal is.
Door stadsdistributiecentra te gebruiken wordt via een hub-and-spoke model voldaan aan specifieke consumentwensen. De prijs per m2 ligt in deze gebieden aanzienlijk hoger dan in niet-stedelijke gebieden. Maar dit kostenverschil is te verantwoorden omdat bij last mile logistiek wordt voorzien in extra efficiëntie, snelheid en kostenverlaging in de supply chain als geheel. Ook zijn slimme, al dan niet duurzame oplossingen voor last mile delivery in opkomst. Lichte elektrische vrachtvoertuigen, containerfietsen en bezorgrobots bijvoorbeeld. Andere mooie initiatieven zijn pakketkluiswanden en social logistiek netwerk Homerr dat buurtgenoten met elkaar verbindt zodat pakketjes overdag gewoon in ontvangst genomen worden.
NVM Business meldt dat de eerste helft van dit jaar de helft meer logistiek vastgoed verhuurd en verkocht is dan in dezelfde periode in 2016. In 2016 is circa 1.150.000 m² nieuwe distributieruimte opgeleverd: een verdubbeling ten opzichte van de circa 585.000 m² in 2015. Dit blijkt uit onderzoek door DO Research. Bedrijven lopen nu aan tegen stijgende huurprijzen en schaarste aan moderne, grootschalige distributieruimte. Daardoor komt een groot deel van de vraag naar mega dc’s terecht bij nieuwbouw. Met intensiever grondgebruik en de nodige creativiteit als gevolg. Zo komt er dichtbij het Engelse Heathrow een ondergronds distributiecentrum van 175.000 vierkante meter. Ook voor stadsdistributiecentra is er nauwelijks aanbod. Daarom kiezen bedrijven er regelmatig voor om huidig vastgoed met een aantal aanpassingen geschikt te maken voor deze functie.
Een belangrijke uitdaging bij de nieuwbouw van logistiek vastgoed is verduurzaming. Veel nieuwbouw van DC’s krijgt op een volledig CO2-neutrale manier gestalte. Ook mechanisering en robotisering kan bijdragen aan duurzaamheid. Hierin ligt voor voorlopers in logistiekland Nederland een mooie kans om zich te onderscheiden met innovatieve oplossingen. Mogelijkheden om te verduurzamen zijn er ook bij de ombouw van bestaand vastgoed tot stadsdistributiecentrum. Zo sla je de spreekwoordelijk twee vliegen in één klap: verduurzaming van verouderde panden én tegengaan van de leegstand rond de stedelijke gebieden.
Een tweede grote uitdaging ligt in het vinden van goede medewerkers voor logistieke sites. Veel bedrijven hebben hier nu al moeite mee, zeker in regio’s waar zich de logistieke hotspots bevinden zoals West-Brabant, Tilburg/Waalwijk, Zuid-Limburg en Venlo/Venray. Het aantal vaste medewerkers en flexkrachten dat in mega dc’s aan het werk kan, ligt een stuk hoger dan bij traditionele dc’s. Maar deze mega dc’s vissen in logistieke hotspots vaak in dezelfde krappe arbeidsvijver. Deze uitdaging geldt in mindere mate voor locaties in stedelijke gebieden, waar de beschikbaarheid van arbeidskrachten traditioneel hoger ligt.
Prijs, gemak, en snelheid. Dat zijn de zaken waar e-shoppers vooral op letten bij de aanschaf van producten. En als gevolg hiervan raken de retail en logistiek steeds meer vervlochten. Ook vindt integratie plaats van grote buitenstedelijke fulfilmentcentra en kleine technologisch geavanceerde stedelijke distributiecentra. Zo creëren retailers ook logistieke oplossingen die zich dichtbij de eindklant bevinden in termen van plaats, efficiëntie en leveringssnelheid. Bij al deze uitdagingen is het goed om je te beseffen dat het uiteindelijk altijd draait om dezelfde vraag: hoe voegen we met logistiek en een goed ingerichte supply chain echte waarde toe voor de klant?
