Mega DC’s: motor vastgoedmarkt of vastgoedbubbel?

De laatste jaren is binnen de logistiek een trend zichtbaar richting nieuwbouw, wanneer het om het betrekken van een nieuw DC gaat. De vraag is of het huidige aanbod nog wel voldoet aan de veranderende vraag vanuit de markt. De opkomst van e-commerce zorgt voor een verschuiving van decentrale naar centrale opslag. Om het voordeel van schaalvergroting te kunnen benutten, kiezen deze bedrijven vaker voor een groter DC. De ondergrens ligt meestal op 30.000 m2.

Scheve marktverhoudingen

Het huidige aanbod is hier niet op ingericht en dit zorgt voor scheve verhoudingen in de markt. DC’s van 20000 m2 of kleiner worden niet meer als toereikend beschouwd, met leegstand tot gevolg. De huidige ontwikkelingen in de markt (e-commerce, omnichannelmanagement, schaalvergroting ten opzichte van voorraadbeheer), zorgen ervoor dat de vraag naar zogenoemde Mega DC’svanuit de logistieke gebruikers toeneemt. Hier spelen gemeenten en regio’s op in. Ze geven hun bedrijventerreinen een nieuwe economische impuls door nieuw hoogwaardig logistiek vastgoed te bouwen. Dit wordt veelal gedaan op risico en dat doet de vraag rijzen: wordt hierdoor een nieuwe vastgoedbubbel gecreëerd?  Zie ook het artikel op FD.nl van afgelopen 2 november.

Meer voorraad

Om de klant in de winkel zo goed mogelijk te bedienen, zorgen bedrijven dat er voldoende voorraad is. Hierdoor stijgt de vraag naar meer ruimte voor voorraadopslag. De voordelen van schaalvergroting worden benut om de voorraadkosten zo laag mogelijk te houden. Dit gebeurt door voorraad op één centrale locatie te houden. Het verhogen van voorraden is een veel voorkomende reactie op de huidige verandering in de markt.

Slim omgaan met voorraadniveaus

Een volgende stap zou zijn om de keten te optimaliseren en te sturen op een optimaal voorraadniveau. Door slim voorraadbeheer zou men in staat moeten zijn om aan deze veranderende vraag te kunnen voldoen. En tegelijkertijd de voorraadniveaus zo laag mogelijk te houden. Als deze ontwikkeling zich herhaalt, zou je verwachten dat de huidige strategie van hoge voorraadniveaus verschuift naar een strategie van 'genoeg voorraad hebben voor alle vormen van levering aan de eindklant'.

Overcapaciteit leidt tot leegstand

Dit kan leiden tot overcapaciteit in nieuw betrokken DC’s in de komende jaren, en dus tot potentiële leegstand in mega vastgoedprojecten. Verschillende vastgoedprojecten worden op dit moment gebouwd met als intentie om meerdere (logistieke) klanten te kunnen bedienen. Deze DC’s zijn vaak meer dan 50000 m2 groot en kunnen door verschillende klanten zo betrokken worden, door het slim toepassen van multifunctionaliteit. Deze strategie van risicospreiding lijkt een goede oplossing voor het bouwen op risico van nieuwe logistieke vastgoedprojecten.

Pick-up-points en samenwerking

Vraag blijft over wat te doen met het logistieke vastgoed dat al beschikbaar is. Dit is voor een groot deel gebouwd tussen 2000 en nu, en zorgt voor grote leegstand in verschillende regio’s. Het inrichten van deze DC’s tot regionale pick-up-points voor aanbieders van producten via e-commerce kan een oplossing zijn, maar vaak zijn deze panden hier niet toereikend voor. De slechte bereikbaarheid en ontoegankelijkheid zorgen ervoor dat bedrijven als bol.com, AH en DHL liever nieuwe locaties creëren, die wel geschikt zijn om te dienen als pick-up points waar klanten ontvangen kunnen worden. Hierin is de samenwerking tussen bol.com en AH een goed voorbeeld van hoe de toekomst van pick-up-points eruit kan gaan zien.

Hub-and-spoke

Een andere oplossing zou kunnen zijn om de leegstaande panden te hergebruiken in het aloude hub-and-spoke systeem. Hierin dient een Mega DC als centraal punt en de kleinere DC panden als hubs van waaruit snel geleverd kan worden in iedere regio. Voorwaarde is dan wel dat er geen voorraad gehouden wordt in de hubs, omdat dan het voordeel van schaalvergroting ten opzichte van het Mega DC verloren gaat. Het inrichten van een hub als cross-dock fast-moving locatie heeft dan de voorkeur en zal in de toekomst nog enige toekomst hebben.

Onvermijdelijk stijgende vraag naar logistiek vastgoed

De vastgoedmarkt ontkomt niet aan het feit dat de vraag naar nieuwbouw in logistiek vastgoed gaat toenemen. Gezien de verandering van de vraag vanuit eindmarkt, zal de vraag naar op maat gemaakte oplossingen in nieuwbouw toenemen. Deze ontwikkeling zal zorgen voor een toename in de nieuwbouw van hoogwaardig, op maat gemaakt, logistiek vastgoed en zal voor gemeenten en regio’s een reden zijn deze nieuwe projecten naar hun bedrijventerrein te krijgen.

Hoogwaardige logistieke hotspots

Door middel van slim ketenbeheer, ook vanuit gemeenten en provincies, kan het nieuwe aanbod van logistiek vastgoed afgestemd worden op de vraag vanuit de markt. Op deze manier worden hoogwaardige diverse logistieke hotspots gecreëerd. Als hierbij ook het huidige aanbod wordt meegenomen, kan deze trend een katalysator vormen voor de logistieke vastgoedmarkt.